Vivienda Vacacional 2025: Nicht abgeschafft – sondern neu definiert

Die anstehende Novellierung des VV-Regelwerks auf den Kanaren ist für viele Eigentümer und Käufer zunächst irritierend.

Die politische Kommunikation ist unscharf, und Medien verkürzen häufig. Entscheidend ist jedoch:

Die Vivienda Vacacional verschwindet nicht. Sie wird strukturiert, zoniert und an klare Qualitäts- und Stadtentwicklungsziele angepasst.

Damit verändert sich das Spielfeld – aber es verschwindet nicht.

1. Was tatsächlich passiert

1. Zonierung wird verbindlicher. Gemeinden müssen in ihren PGO (Plan General de Ordenación) eindeutig festlegen,wo touristische Nutzung zulässig ist und wo nicht.

2. VV wird auf bestimmte Gebiete konzentriert. Ziel: touristische Nutzung dort zu bündeln, wo Infrastruktur, Verkehr und soziale Durchmischung es hergeben.

3. Bestehende VV bleiben grundsätzlich geschützt. Wer legal registriert ist, verliert seine Lizenz nicht.

4. Neue VV werden weiterhin vergeben – aber nur dort, wo der PGO es erlaubt.

5. Keine „Verbotspolitik“, sondern Stadtplanung. Das Gesetz richtet sich gegen unkontrollierte Durchmischung, nicht gegen die VV als Wirtschaftsmodell.

   
   

Warum diese Änderungen kommen

Die Kanaren stehen unter Druck durch:

• Wohnraummangel für Einheimische

• Überlastete urbane Zentren

• Steigendes Kaufinteresse aus Europa

• Airbnb-Wachstum in Nicht-Touristikzonen

  
  

Das neue Gesetz schafft eine Lösung, die Tourismus zulässt, aber klar steuert, wo er sinnvoll ist.

Welche Regionen besonders betroffen sind

a) Süd-Teneriffa (Adeje, Arona, San Miguel)

• Die touristisch klassifizierten Zonen bleiben VV-Hotspots.

• Erwartbar: weiterhin Genehmigungen, jedoch mit strengeren Auflagen.

• Mischgebiete (residencial + turístico) werden differenziert behandelt.

b) Nord-Teneriffa (Puerto de la Cruz, La Orotava, Los Realejos)

• Hier ist die PGO-Situation komplexer.

• Einige Gemeinden haben noch kein aktualisiertes Zoning – das bedeutet: Bis zur Festlegung sind Übergangsregelungen möglich, jedoch restriktiver.

• Die Nachfrage nach touristischem Wohnen ist vorhanden, aber strukturell schwächer als im Süden.

c) Städte im Landesinneren

• VV wird eher Einzelfall-Lösung bleiben.

• Stärkerer Fokus auf „turismo rural“, nicht klassische Airbnb.

  
  

Was die neue Regulierung für Käufer bedeutet

VV wird exklusiver

Weniger Zonen = weniger Angebot = stabilere Mietrenditen in zugelassenen Gebieten.

Rechtssicherheit steigt

PGO-Zonierung verbessert die Transparenz: Wer in einer VV-Zone kauft, weiß endlich, dass er auf stabiler Grundlage arbeitet.

Eigentümer in Nicht-VV-Zonen werden stärker limitiert

Dies erhöht die Preisstabilität in klassischen Touristikgebieten, weil die touristische Nutzung dort „gebündelt“ bleibt.

Professionellere Vermieter gewinnen

Die Anforderungen an Qualität und Dokumentation steigen – ein Vorteil für diejenigen, die sauber arbeiten.

1. VV-Lizenz ist kein Auslaufmodell, sondern wird zum Qualitätsmerkmal.

2. Kaufentscheidungen sollten ab sofort PGO-geführt sein – nicht spekulativ.

3. Die wahren Wachstumsgebiete liegen dort, wo PGO eindeutig touristisch ist.

4. Zonen mit restriktiven Regeln bleiben für Eigennutzer attraktiv, aber nicht für Renditeziele.

5. Die Nachfrage nach legalen VV-Objekten wird steigen, da Neuausstellungen seltener werden.

   
   

Konkrete Empfehlung für Investoren

1. Objekte ohne Comunidad-Limitierung priorisieren.

2. Besonders auf den PGO-Status achten– dort ändern sich Strukturen

3. Nur Objekte prüfen, die baurechtlich UND katasterrechtlich zur Nutzung passen(z. B. „vivienda“, „apartamento turístico“, „uso mixto“).